Schimmel in der Wohnung: Wer trägt die Verantwortung?

 

Es handelt sich hierbei um einen Ratgeberartikel und stellt keine Rechtsberatung dar. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr.

Schimmel in der Wohnung ist ein häufiges Problem, das viele Mieter kennen: Plötzlich erscheinen schwarze Flecken an Wänden oder Decken, oft begleitet von einem unangenehmen, muffigen Geruch. Doch Schimmel ist nicht nur ein optisches Ärgernis. Vielmehr kann er ernsthafte gesundheitliche Risiken mit sich bringen, insbesondere für Menschen mit Atemwegserkrankungen, Allergien oder einem geschwächten Immunsystem. Sobald der Schimmel sichtbar wird, stellen sich viele Mieter und Vermieter schnell die Frage: Wer trägt die Verantwortung für die Beseitigung des Schimmels – der Mieter oder der Vermieter?

Dieser Ratgeber soll dir einen umfassenden Überblick über die rechtlichen Grundlagen zum Thema Schimmel in der Wohnung geben. Wir zeigen dir die typischen Ursachen von Schimmelbefall auf und erklären, wer wann und warum haftet. Außerdem erfährst du, wie du dich als Mieter oder Vermieter korrekt verhältst, um rechtlich auf der sicheren Seite zu stehen.

Ursachen von Schimmelbildung: Baufehler, Feuchtigkeit und falsches Lüften

Schimmel in der Wohnung entsteht in den meisten Fällen durch Feuchtigkeit, die sich in Wänden, Decken oder anderen Bauteilen festsetzt. Die Ursachen dafür können sehr vielfältig sein – von baulichen Mängeln über Wasserschäden bis hin zu falschem Nutzerverhalten. Für die Frage, wer letztlich für die Beseitigung des Schimmels und die damit verbundenen Kosten verantwortlich ist, ist die genaue Ursachenforschung entscheidend.

Ein häufiges Problem sind Baufehler oder bauliche Mängel. Dazu zählen etwa schlecht gedämmte Außenwände, undichte Fenster, unzureichende Belüftung von Kellerräumen oder fehlerhafte Rohrleitungen. Auch Neubauten sind betroffen – vor allem, wenn die Trocknungszeiten nicht eingehalten wurden oder moderne, luftdichte Bauweisen keine ausreichende Luftzirkulation zulassen. Diese baulichen Probleme fallen grundsätzlich in die Verantwortung des Vermieters, da er für den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache sorgen muss.

Aber auch das Verhalten der Mieter kann zur Schimmelbildung beitragen. Wer nicht ausreichend lüftet, Wäsche in schlecht belüfteten Räumen trocknet oder Möbel direkt an kalte Außenwände stellt, erhöht die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung – was das Wachstum von Schimmelpilzen begünstigt. Oft fehlt es hier nicht nur an Wissen, sondern auch an klaren Regelungen im Mietvertrag. Gerichte erwarten vom Mieter ein „normales“ Lüftungsverhalten – was aber konkret darunter fällt, ist nicht immer klar geregelt und führt oft zu Streit.

Feuchtigkeitsquellen im Überblick:

• Undichte Dächer oder Fenster
• Risse in Außenwänden
• Rohrbrüche oder Wasserschäden
• Fehlendes oder falsches Heizen und Lüften
• Möbel, die direkt an Außenwänden stehen

In der Praxis sind Mischursachen nicht selten: Ein baulicher Mangel kann durch falsches Lüftungsverhalten zusätzlich verschärft werden. In diesen Fällen müssen Gerichte im Einzelfall prüfen, wer welchen Anteil an der Schimmelbildung trägt. Sachverständigengutachten spielen dabei eine zentrale Rolle.

Wichtig für Mieter ist: Schimmel immer sofort melden! Denn je länger der Schaden unbeachtet bleibt, desto schwieriger wird es, die Ursachen nachzuweisen – und desto größer ist die Gefahr, dass Mieter auf den Kosten sitzen bleiben.

Rechte und Pflichten als Mieter: Wann muss der Vermieter handeln?

Wenn Schimmel in der Wohnung auftritt, stellt sich aus Mietersicht schnell die Frage: Muss ich das selbst beseitigen oder ist der Vermieter verantwortlich? Grundsätzlich gilt: Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem mangelfreien Zustand zu übergeben und diesen auch während der Mietzeit zu erhalten (§ 535 BGB). Schimmel ist in der Regel ein erheblicher Mangel – und der Vermieter ist in der Pflicht, diesen zu beseitigen.

Doch die Verantwortlichkeit des Vermieters hängt maßgeblich davon ab, ob der Schimmel durch bauliche Mängel oder durch das Verhalten des Mieters entstanden ist. Kann der Mieter beweisen, dass er ordnungsgemäß geheizt und gelüftet hat, liegt die Beweislast beim Vermieter. Dieser muss nachweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf Baumängeln beruht – was ohne Gutachten kaum möglich ist. Für Mieter ist es daher ratsam, ein sogenanntes Mängelprotokoll zu führen, in dem dokumentiert wird, wann und wie gelüftet und geheizt wurde.

Mieter sollten den Schimmelbefall sofort schriftlich beim Vermieter anzeigen und eine Frist zur Beseitigung setzen. Der Vermieter ist verpflichtet, auf die Mängelanzeige zu reagieren und gegebenenfalls Fachleute mit der Ursachenanalyse und Sanierung zu beauftragen. Ignoriert der Vermieter das Problem, haben Mieter verschiedene rechtliche Möglichkeiten:

• Mietminderung: Der Mieter darf die Miete mindern – die Höhe richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung.
• Schadensersatz: Bei gesundheitlichen Schäden oder beschädigtem Eigentum kann Schadensersatz geltend gemacht werden.
• Fristlose Kündigung: Ist die Wohnung dauerhaft unbewohnbar, darf der Mieter außerordentlich kündigen.

Allerdings ist Vorsicht geboten: Eine Mietminderung sollte nicht eigenmächtig erfolgen, da sonst eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs droht. Empfehlenswert ist es, sich rechtlich beraten zu lassen, bevor man konkrete Maßnahmen ergreift.

Auch der Vermieter hat Rechte. Wenn nachgewiesen werden kann, dass der Mieter durch unsachgemäßes Verhalten (z. B. dauerhaftes Nichtlüften oder das Trocknen von Wäsche in kleinen, ungelüfteten Räumen) den Schimmel verursacht hat, kann er ihn zur Beseitigung des Schadens und zur Übernahme der Kosten verpflichten. In solchen Fällen darf der Vermieter unter Umständen sogar das Mietverhältnis kündigen – etwa bei wiederholtem Fehlverhalten trotz Abmahnung.

Für beide Seiten gilt: Nur durch eine sachliche, gut dokumentierte Kommunikation lässt sich eine Eskalation vermeiden. Mieter sollten dem Vermieter immer die Chance geben, auf die Mängelanzeige zu reagieren, und Vermieter sind gut beraten, frühzeitig auf Hinweise der Mieter einzugehen.

Pflichten und Haftung des Vermieters bei Schimmel in der Wohnung

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Das bedeutet, dass er dafür sorgen muss, dass die Wohnung keine Mängel aufweist, die die Wohnqualität beeinträchtigen oder die Gesundheit der Mieter gefährden. Schimmelbefall fällt in diese Kategorie, da er sowohl gesundheitliche Risiken birgt als auch das Wohlbefinden der Mieter stark beeinträchtigen kann. Ist der Schimmelbefall auf bauliche Mängel zurückzuführen, trägt der Vermieter die Verantwortung für die Beseitigung des Schadens – unabhängig davon, ob er den Mangel selbst verursacht hat.

Konkret bedeutet das: Ist der Schimmelbefall durch feuchte Wände, undichte Dächer, schlecht isolierte Fenster oder ein veraltetes Heizsystem verursacht, ist der Vermieter verpflichtet, die Ursachen zu beheben und den Schimmel zu entfernen. Die Kosten für diese Maßnahmen darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen – es sei denn, der Mieter hat den Schaden mitverursacht, beispielsweise durch unsachgemäße Nutzung der Wohnung. In solchen Fällen könnte der Mieter unter Umständen für die Kosten aufkommen müssen, wenn er nachweislich die Ursache des Schimmels durch falsches Lüften oder Heizen selbst begünstigt hat.

Ein häufig auftretendes Problem ist, dass Vermieter versuchen, die Verantwortung auf den Mieter abzuwälzen. Oft wird dem Mieter vorgeworfen, er habe nicht ausreichend gelüftet. Doch: Die Beweislast liegt beim Vermieter. Dieser muss nachweisen, dass der Schimmel nicht durch Baumängel, sondern durch das Verhalten des Mieters verursacht wurde. Zur Beweisführung ziehen Vermieter und Gerichte häufig Gutachten von Bausachverständigen heran, die die Ursachen des Schimmels fachlich überprüfen.

Kommt der Vermieter seiner Instandhaltungspflicht nicht nach, obwohl er vom Schimmelbefall weiß, hat der Mieter verschiedene rechtliche Handlungsoptionen. Er kann auf Schadensersatz klagen, etwa für zerstörtes Mobiliar oder entstandene Gesundheitskosten. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, Mietminderung geltend zu machen oder sogar den Mietvertrag zu kündigen, wenn die Wohnqualität aufgrund des Schimmels erheblich eingeschränkt ist.

Für Vermieter bedeutet dies, dass sie in Bezug auf Schimmelbefall schnell handeln müssen, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Eine rechtzeitige Sanierung und die Behebung von Baumängeln sind daher unerlässlich, um Streitigkeiten und mögliche Klagen zu verhindern.

Beweispflicht bei Schimmel: Wer muss was nachweisen?

Wenn Schimmel in einer Wohnung auftritt und rechtliche Schritte wie Mietminderung, Schadenersatz oder Instandsetzung eingeleitet werden sollen, stellt sich die Frage, wer die Beweispflicht trägt. Grundsätzlich muss der Mieter nachweisen, dass ein Mangel vorliegt, also der Schimmel in der Wohnung tatsächlich existiert. Der Mieter kann dies durch Fotoaufnahmen, Dokumentationen der Luftfeuchtigkeit, Zeugenaussagen oder ärztliche Atteste im Falle gesundheitlicher Beschwerden belegen. Auch eine schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter zählt als Beweismittel.

Die entscheidende Frage bleibt jedoch die Ursache des Schimmels. Hier liegt die Beweispflicht beim Vermieter. Der Vermieter muss nachweisen, dass der Schimmel nicht durch bauliche Mängel oder unzureichende Instandhaltung entstanden ist. Falls der Mieter nachweislich korrekt geheizt und gelüftet hat, trägt der Vermieter die Verantwortung – es sei denn, er kann das Gegenteil beweisen. Ein Baugutachten ist in solchen Fällen oft notwendig, um die Ursache des Schimmels fachlich zu klären. Gerichte beauftragen regelmäßig unabhängige Sachverständige, um zu prüfen, ob Baumängel oder unsachgemäße Nutzung des Mieters vorliegen. Mieter können auch privat einen Gutachter hinzuziehen, müssen jedoch die Kosten zunächst selbst tragen – es sei denn, der Gutachter bestätigt die Verantwortung des Vermieters. In diesem Fall könnten die Kosten für das Gutachten möglicherweise erstattet werden.

Für Mieter ist es wichtig, sofort zu handeln und den Schimmel rechtzeitig zu melden, sowie alle Beweise zu dokumentieren, um später ihre Ansprüche auf Mietminderung oder Schadenersatz geltend zu machen. Wer den Mangel nicht rechtzeitig meldet oder keine Beweise vorlegt, könnte seine Ansprüche verlieren. Eine frühzeitige rechtliche Beratung kann in solchen Fällen sehr hilfreich sein.

Für Vermieter ist eine lückenlose Instandhaltungsdokumentation von Vorteil, um sich gegen unberechtigte Vorwürfe zu wappnen. Eine schnelle und gründliche Klärung des Problems ist für beide Seiten entscheidend, um rechtliche Konflikte und hohe Kosten zu vermeiden. In jedem Fall sollten beide Parteien auf eine transparente Kommunikation und eine zügige Lösung des Problems setzen.

Mietminderung bei Schimmel: Wann ist sie möglich und wie hoch?

Ein erheblicher Schimmelbefall in einer Wohnung stellt einen Mangel im mietrechtlichen Sinne dar, der die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt. Dies bedeutet, dass der Mieter gemäß § 536 BGB das Recht auf Mietminderung hat – unabhängig davon, ob der Vermieter den Schimmel verursacht hat oder nicht. Schimmelbefall beeinträchtigt nicht nur die Wohnqualität, sondern kann auch gesundheitliche Risiken mit sich bringen. Das Mietrecht räumt dem Mieter daher die Möglichkeit ein, die Miete zu mindern, um diese Beeinträchtigungen auszugleichen.

Die Höhe der Mietminderung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Ausmaß des Schimmelbefalls, der betroffenen Stelle in der Wohnung, der Dauer der Nutzungseinschränkung sowie der Gefährdung der Gesundheit und des Eigentums. Hier sind einige Beispiele aus der Rechtsprechung:

• Leichter Schimmelbefall in einer Ecke oder an einer Wand: Mietminderung von ca. 5–10 % der monatlichen Miete.
• Deutlicher Schimmelbefall an mehreren Wänden: Bei großflächigem Befall in mehreren Räumen 20–30 % Minderung möglich.
• Gesundheitsgefährdender Schimmel in Schlafräumen oder Kinderzimmern: Bis zu 100 % Mietminderung möglich.

Wichtig ist, dass die Mietminderung nicht willkürlich vorgenommen werden darf. Der Mieter muss den Schimmelbefall unverzüglich melden. Ab dem Zeitpunkt der Anzeige ist der Mieter berechtigt, die Miete entsprechend dem festgestellten Mangel zu mindern. Erfolgt keine Anzeige oder wird die Miete ohne klare Grundlage gemindert, kann der Vermieter rechtliche Schritte wie eine Abmahnung oder Kündigung einleiten. Für Mieter, die unsicher sind, wie viel sie die Miete mindern dürfen, gibt es sogenannte Mietminderungstabellen. Diese basieren auf Urteilen deutscher Gerichte und bieten eine Orientierungshilfe. Dennoch sollte im Einzelfall immer rechtliche Beratung eingeholt werden – besonders dann, wenn der Vermieter die Minderung nicht akzeptiert.

Ein wichtiger Punkt: Das Recht auf Mietminderung verfällt nicht automatisch, wenn der Mieter trotz Schimmelbefalls weiterhin die volle Miete zahlt. Rückwirkende Geltendmachung ist möglich – allerdings nur für maximal sechs Monate. Danach greift die sogenannte Verwirkung. Für Vermieter bedeutet das: Schnelles Handeln ist Pflicht. Ein zügiger Ortstermin ist notwendig, um die Ursache des Schimmels festzustellen und geeignete Maßnahmen zur Beseitigung einzuleiten. Untätigkeit kann nicht nur zu Mietausfällen, sondern auch zu kostspieligen gerichtlichen Auseinandersetzungen führen.

Gesundheitsrisiken durch Schimmel: Warum du schnell handeln solltest

Schimmel in Wohnräumen ist nicht nur ein ästhetisches oder bauliches Problem, sondern stellt auch eine ernsthafte Gesundheitsgefahr dar. Schimmelpilze setzen giftige Substanzen, sogenannte Mykotoxine, frei, die das Immunsystem schwächen und Entzündungen im Körper hervorrufen können. Besonders gefährdet sind Kinder, ältere Menschen, Schwangere sowie Personen mit Atemwegserkrankungen oder Allergien. Aber auch gesunde Erwachsene können bei langfristiger Belastung gesundheitliche Beschwerden entwickeln.

Typische Beschwerden sind Atemwegserkrankungen wie Husten, Bronchitis und Kurzatmigkeit. Menschen mit bestehenden Erkrankungen wie Asthma sind hiervon besonders betroffen. Zusätzlich können allergische Reaktionen wie Hautausschläge, Augenreizungen und Juckreiz auftreten. Auch Symptome wie Müdigkeit, Kopfschmerzen und Konzentrationsprobleme sind häufig – werden aber oft nicht sofort mit Schimmel in Verbindung gebracht. Bleibt der Schimmel über längere Zeit bestehen, drohen chronische Erkrankungen wie Asthma oder Bronchitis.

Schimmelsporen und Mykotoxine gelangen über die Luft in den Körper und beeinträchtigen vor allem die Atemwege. Deshalb darf sichbarer Schimmel niemals ignoriert oder einfach übermalt werden – das würde nur das Problem kaschieren. Vielmehr muss die Ursache fachgerecht beseitigt werden. In vielen Fällen ist eine umfassende Sanierung nötig, bei der auch Putz oder Tapeten entfernt werden müssen.

Für Mieter gilt: Bei gesundheitlichen Beschwerden schnell handeln und ein ärztliches Attest einholen. Dieses dient als Beweismittel und kann die Grundlage für Mietminderung oder sogar eine außerordentliche Kündigung sein. Vermieter sind verpflichtet, bei gemeldeten Gesundheitsproblemen umgehend zu reagieren und Sanierungsmaßnahmen einzuleiten – nicht nur aus rechtlichen, sondern auch aus gesundheitlichen Gründen.

Schnelles und entschlossenes Handeln von Mieter und Vermieter ist der Schlüssel, um Gesundheitsrisiken durch Schimmel zu vermeiden und langfristige Schäden zu verhindern.

Fazit & Handlungsempfehlung: So verhältst du dich richtig bei Schimmel

Schimmel in der Wohnung ist ein ernstzunehmendes Problem, das nicht nur bauliche Mängel, sondern auch falsche Nutzung von Wohnräumen zur Ursache haben kann. Besonders wichtig ist es, schnell zu reagieren, um gesundheitliche Risiken und rechtliche Nachteile zu vermeiden. Hierbei spielt es eine entscheidende Rolle, wie sowohl Mieter als auch Vermieter sich verhalten. Das richtige Handeln kann langfristige Schäden verhindern und zu einer nachhaltigen Lösung führen.

Für Mieter: Wenn du Schimmel in deiner Wohnung entdeckst, solltest du umgehend schriftlich den Vermieter informieren. Wichtig ist, die Ursache des Schimmels so genau wie möglich zu dokumentieren, insbesondere wenn du den Verdacht hast, dass bauliche Mängel verantwortlich sind. Du solltest außerdem deine eigene Nutzung hinterfragen: Wird richtig gelüftet und geheizt? Ist die Luftfeuchtigkeit zu hoch? Auch diese Faktoren können zur Schimmelbildung beitragen. Bei gesundheitlichen Beschwerden durch Schimmel: sofort zum Arzt und Symptome dokumentieren. Wird der Schimmel schwerwiegender oder treten gesundheitliche Folgen auf, solltest du über Mietminderung oder sogar eine außerordentliche Kündigung nachdenken.

Ein bautechnisches Gutachten kann helfen, die Ursache des Schimmels eindeutig zu klären und dir eine rechtliche Grundlage bieten, falls der Vermieter seine Instandhaltungspflicht verletzt hat.

Für Vermieter: Schimmelbefall in einer Mietwohnung bedeutet eine hohe Verantwortung. Du bist verpflichtet, die Ursache fachgerecht zu ermitteln und professionelle Sanierungsmaßnahmen einzuleiten. Eine rasche und offene Kommunikation mit deinen Mietern ist unerlässlich. Wer schnell auf Mängelanzeigen reagiert und Maßnahmen einleitet, vermeidet Konflikte und Rechtsstreitigkeiten. Schimmel ist eine gesundheitliche Gefährdung, nicht nur ein optisches Problem – sofortiges Handeln ist Pflicht. Prävention ist ebenso entscheidend: gute Bauqualität und regelmäßige Wartung helfen, Schimmel dauerhaft zu vermeiden.

Unser Tipp: Warte nicht ab – handle sofort! Egal ob Mieter oder Vermieter: Ziehe rechtzeitig juristischen Rat hinzu, dokumentiere den Schaden sorgfältig und hole professionelle Hilfe, um langfristige gesundheitliche und rechtliche Folgen zu vermeiden.

Falls du bereits betroffen bist: Suche frühzeitig fachkundige Unterstützung – z. B. durch eine Mietrechtsberatung oder einen Anwalt. Denn Schimmel wächst schneller, als man denkt – und die Folgen können erheblich sein, wenn nicht rechtzeitig gehandelt wird.